泰國清邁公寓Condo購買指南

Condo的中文解釋為“共管式獨立產權公寓模式”,這是在泰國法律裡,外國人唯一可以合法購買的房產形式,這類型公寓擁有永久產權,與Apartment的主要區別是在於土地權,雖然土地權也是永久的,但Condo的土地權屬於公寓所有用戶共同擁有,這是泰國政府為瞭保護本國土地不被他國政府所購買而出臺的形式。

因此,這類公寓通常分泰國人名額(51%)和外國人名額(49%),保證泰國人擁有絕大部分的所有權。但對於購買公寓的外國人而言,其實並不用額外的擔心什麼,因為對於你個人來說,這個是你永久擁有的,可不用70年再續一下。

此外,順帶說下泰國的House也就是別墅,這類土地目前沒有完全合法的購買方式,大多是打法律擦邊球比如成立公司,或者連租3個30年的租約之類形式,但其中有很大法律風險,具體我不細說了,總之不願意承擔房財兩空風險的,建議不要考慮了。

泰國或者清邁平均房價是多少?抱歉,我不知道……其實我知道也沒什麼用,我也不知道這個數據對你有什麼意義,但我知道,便宜的房子一平米一萬多泰銖也有,貴的一平米十幾萬泰銖也有,就跟中國任何城市不同區域不同定位的房子一樣,價格差距很大,當然,也都是貴有貴的道理,便宜有便宜的原因。你首先要知道自己的需求(投資?自住?),然後再決定購買什麼樣的房子。

曼谷,普吉,芭提亞的房子怎麼樣?抱歉,這個我也不知道,因為我主要長居清邁,這些地方的房子我除了知道很貴以外,瞭解不多,從價格來看,投資的出租收益率是不會高的,以炒房為目的,找接盤俠買了賺錢的,也許可以。

清邁的房子出租率高嘛?不同區域的房子出租率差別很大,這也是為什麼有的很貴,有的很便宜,基本上,很便宜的肯定不好租,不然不會那麼便宜,但這也不代表貴的就一定好租,因為現在有一些目的不純的開發商建案,我稱之為地雷,這種地雷價格一般虛高,誰踩到誰倒楣。

怎麼分辨是不是地雷?這個一言難盡,但我個人總結了個經驗,凡是允諾你諸如購買之日起5年每年8%回報,或者10年10%回報,然後XX年之後按每年2%或者5%的價格回收你房子的,都是地雷,他們的許諾基本不受法律保護,你運氣好拿個3,5年的回報,然後開發商跑路了,你房子就砸手裡了,咦,聽著跟P2P和龐氏騙局一樣是不是,哈哈。

如果我買了房子要賣的話,好賣嗎?我建議不要以炒房為目的投資清邁房產,當作一個長期理財來對待更好。不是說二手房不好賣,因為具體好不好賣,看你房產地理位置和價格是不是?好房源,價格合理,那自然好賣,但好房源的話,你又為什麼要賣?比如清邁樓王愛詩家公寓(The Astra Condo),地段好,出租率高,早期購買的人,每年回報率差不多15%,這樣的房子你會賣嗎?如果真的有類似愛詩家的好房源在市場銷售的話,那麼也因為他優質的屬性,價格一定加到很貴了。

一般清邁房子出租回報率能達到多少呢?這個也和房源有關,以及你的出租形式,通常來講,好點的房源,長租回報率至少達到4-5%,如果做短租,那麼可以高許多。但短租很難遠程管理,所以需要房屋管傢之類的角色,通常去掉他們以及所有其他成本的話,正常時5-8%回報率,個別優秀的可以達到10%以上。具體一房一CASE,不能一概而論。我個人目前管理的房源,出租率可以達到淡季80%,旺季90%的程度,所以回報率還是比較可觀的。

清邁有學區房概念嗎?基本沒有這個概念,對於房子的附加價值,也沒有任何加分,所以主要還是應該考慮地段和綜合價格。

清邁哪裡的地段最好?最好的地段當然時古城啦,但古城不批大型公寓項目,所以目前優質房源主要集中在古城周圍,通常來說清邁市中心長康路地段,因為距離清邁地標塔佩門比較近,同時還有清邁最大的天天夜市“長康路夜市”所以深受世界各地遊客喜愛,我在這個區域的客人,中國客人和歐美客人比例差不多時打平的。

除了長康路區域外,寧曼路也是一個比較熱門的區域,優點是靠近清邁大學,還有瑪雅商場,但這個區域主要受中國人喜愛比較多,歐美遊客就相對比較少,所以雖然不如長康路,但也是一個比較好的區域。除此之外,清邁機場區域也還不錯,因為距離機場比較近,所以到古城一般也不遠,附近還有最受當地人喜歡的尚泰機場商廈,所以也是比較便利的場所。

泰國買房子要什麼手續?並沒有很復雜的手續,一般就是看中了房子,就找銷售簽合同,交訂金,一般根據房子價格不同,訂金通常在5-10萬泰銖,然後銷售會帶你去銀行開戶(沒有合同不讓開戶),開戶好,你就有了一個泰國銀行賬戶,之後就回國將款項打到你的銀行賬戶,然後再來泰國付款就完成了交易(工作特別繁忙的朋友,可以委托當地信得過的朋友,讓他幫你付款,這種形式需要你開戶時,你朋友和你一起去,然後在銀行簽一個委托協議,委托指定金額指定項目的付款)。

除了房款,還會有什麼費用?房款之外就沒什麼很大的費用了,一般還有兩個大頭,一個是一次性繳納的維修基金,價格是看你房子的大小等,一般是總房款的大約1%或多一點點,1-3萬泰銖吧,這個只繳納一次。此外,還會繳納第一年的物業管理費,優質Condo因為通常配備免費健身房和遊泳池,所以這個費用一般不便宜,通常是一平米價格40-60泰銖不等,一般30平米的房子,每個月會有1000-1500左右的物業管理費。這之外就還有些小錢,亂七八糟的,不一一說了。

Condo內部怎麼樣?通常值得投資的Condo項目內部裝修都是比較好的,新項目開發商都會統一精裝修,大部分家具和電器都會提供,部分開發商甚至還包括鍋碗瓢盆枕頭床品等所有東西。然後與中國和台灣不同,泰國的房子沒有公攤面積一說,所以說多少平米的房子就是多少平米,所以其實無形之中,比中國台灣那些建築面積一般就80%的房子而言,已經便宜了不少。

購買之後如何打理?一般有三種方式:

1、委托中介或者開放商長租,這種形式相對回報低一些,但省心,開發商和中介會收取1個月房租做為傭金,但您就不用操任何其他心瞭;
2、自己掛airbnb等軟件做短租,然後委托一個當地人打掃衛生和安排送鑰匙等事,這樣會有比較高的回報率,但你需要當一個客服,隨意註意客人的預訂咨詢,同時還要有熟悉的當地人為你處理清掃房間、換洗床上用品、送鑰匙和交納水電寬帶等費用;
3、委托房屋管傢為你做airbnb短租,一般房屋管傢會收取20%-30%的租金做為傭金,但他會處理所有預定咨詢、送鑰匙、清掃房間等等所有工作;

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